一、物业服务合同相关规定
1、问：普通合伙企业能否为小区提供物业管理服务？
答：不能。
《物业管理条例》第三十二条第一款规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。而普通合伙企业由于不具备独立的法人资格，故不能提供物业管理服务。
2、问：在物业服务期限届满前如果物业公司不同意续签物业服务合同，物业公司需要提前多少天通知业主或者业主委员会？
答：《民法典》第九百四十七条第二款规定，物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。
3、问：法律对物业服务合同的内容有哪些要求？
答：《民法典》第九百三十八条第一款规定，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。《民法典》第九百三十八条第二款规定，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。
4、问：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业公司的决定，物业公司继续提供物业服务的，原来的物业服务合同效力如何？
答：《民法典》第九百四十八条第一款规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
5、问1：业主解除与物业公司的合同需要提前通知吗？
答：业主依法解除与物业公司合同的，除合同对通知期限另有约定，应提前六十日书面通知物业公司。
《民法典》第九百四十六条第一款规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
问2：不定期物业服务合同如何解除？
答：不定期物业服务合同提前六十日书面通知对方即可解除。
《民法典》第九百四十八条第二款规定，当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
二、物业公司权利与义务
6、问：业主不缴纳物业费，物业公司可以对其断水断电吗？
答：不可以。
业主不缴纳物业费，不可以通过断水断电的方式进行催缴。《民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
7、问1：物业公司对于高空抛物要承担侵权责任吗？
答：物业公司未采取必要的安全保障措施的，应当承担责任。
《民法典》第一千二百五十四条第二款规定，物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
问2：物业公司如何降低此类责任风险？
答：物业公司一般可采取降低责任风险的方式：加强对建筑的监控、增加安保设施、定期排查隐患及时维修、加大宣传力度、增强员工及业主们的法律和安全意识。
8、问：物业公司代收水电费用时可以向业主收取服务费吗？
答：不能。
在接受供水、供电公司委托的情况下，物业公司在代收水电费用时是无权收取手续费等额外费用的。
《物业管理条例》第四十四条第一款规定， 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。《物业管理条例》第四十四条第二款规定，物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
9、问：物业公司可以将全部物业服务转包给其他物业公司吗？
答：不能。
《民法典》第九百四十一条第二款规定，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
10、问：物业公司可以将部分业务委托给第三人吗？
答：物业公司可以将部分业务（如：保洁业务、维修业务、绿化业务等）委托给第三人。
《民法典》第九百四十一条第一款规定，物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
11、问：物业公司有义务配合新物业公司做交接工作吗？
答：当然。
《民法典》第九百四十九条第一款规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
12、问：如果小区业主把电动车停放在楼道内，物业公司有义务采取管理措施制止吗？
答：有义务。
电动车停放到楼道存在极大的火灾隐患，物业公司应当及时采取管理措施制止。
《民法典》第九百四十二条第二款规定，对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
13、问：如果业主的小孩在小区内到处燃放烟花，物业公司有义务制止吗？
答：有义务。
燃放烟花容易引发火灾，存在消防安全隐患。对物业服务区域内违反有关消防法律法规的行为，物业公司有义务采取合理措施制止。
《民法典》第九百四十二条第二款规定，对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
14、问：小区刚建成，越来越多的业主入住小区，但部分业主认为自己未与物业公司签订物业服务合同，不需要向物业公司交纳管理费。物业公司有权向业主收取物业管理费吗？
答：有权。
开发商依法与物业公司订立的前期服务合同对业主具有法律约束力。
《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
15、问：小区电梯里面的屏幕一直播放各类商业广告。广告费收入需要公示吗？
答：需要。
小区内的电梯属于业主共有部分，物业公司利用业主的共有部分进行经营与收益情况等应当以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
《民法典》第二百七十三条第一款规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
16、问：物业公司有义务公开维修资金、收费项目和收费标准的使用状况吗？
答：有义务。
《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
17、问：小区公共绿地的树枝掉下来砸伤业主的宠物狗、汽车，请问物业公司需要担责吗？
答：物业公司不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
作为小区公共绿地林木的管理人，物业公司应当按时修剪树枝和清理落叶。
《民法典》第一千二百五十七条规定，因林木折断、倾倒或者果实坠落等造成他人损害，林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
18、问1：物业服务合同终止后，在新的物业公司接管前原物业公司应当继续处理物业事务吗？
答：原物业公司应当继续处理物业服务事项。
问2：业主还应向其交物业费吗？
答：业主应支付该期间的物业费。
《民法典》第九百五十条规定，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
19、问：小区公共绿地被占，物业公司有义务制止吗？
答：有义务。
小区公共绿地属于业主共有。物业公司对小区公共绿地承担管理义务。小区公共绿地被占，物业公司有义务采取合理措施制止。
《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
《民法典》第九百四十二条第一款规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
《民法典》第九百四十二条第二款规定，对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
20、问：小区某业主家的小孩在小区内被流浪狗咬伤，请问物业公司有义务驱离小区内的流浪狗吗？
答：有义务。
物业公司有义务维护小区的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
《民法典》第九百四十二条第一款规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
三、业主权利与义务
21、问：业主能以房屋出租给房客为由拒绝缴纳物业管理费吗？
答：不能。
业主可以与承租人约定由承租人承担物业服务费用，但业主应负连带交纳责任，业主不得以房屋出租为由拒绝缴纳物业管理费。
《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
22、问：业主能否以小区治安差为由拒绝缴纳物业费？
答：当物业公司能够提供证据证明自身已经尽到义务时，业主不能以小区治安差为由拒绝缴纳物业费。
这里的义务一般是指：物业公司应当根据物业服务合同的规定采取合理措施（如：安排保安站岗、定期安排保安巡检、在公共区域安装摄像头等）维护小区的治安秩序。另外，在小区发生偷盗事件时，物业应向有关行政主管部门报告并协助处理。
23、问：业主买了房子但一直未入住，业主可以以此作为理由不支付物业费吗？
答：如果物业公司已依约依规提供了物业服务，则业主应当支付物业费。
《民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
24、问：小区的部分业主认为自己住在1层，不使用电梯，故不需要向物业公司缴纳电梯保养维护的费用。这部分业主的观点对吗？
答：错误。
住在1 层的业主即使不使用也应当交纳电梯保养维修费用，因为电梯属于整栋楼的公共附属设施，每位业主都有维护其正常使用的义务。但物业公司如果同意，也可以免收1层业主的电梯维护保养费。
《民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
25、物业公司准备在小区内设置快递柜。快递柜所获得的收益是属于物业公司的吗？
答：不属于。
《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
26、问：公共区域的窗户、电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等的维修费用可以使用业主的维修资金吗？
答：经业主共同决定，可以用建筑物及其附属设施的维修资金去支付公共区域窗户等的维修费用。
公共区域窗户属于建筑物的附属设施，属于业主共有，经业主共同决定，可以使用维修资金支付维修费。此外，经业主共同决定，维修资金也可用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。
《民法典》第二百八十一条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
27、问：业主要对自有房屋进行装饰装修，需要事先告知物业公司吗？
答：需要。
《民法典》第九百四十五条第一款规定，业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。
《物业管理条例》第五十二条第一款规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
28、问：业主要对自有房屋进行转让、出租、设立居住权或改变共有部分用途的，需要事先告知物业公司吗？
答：需要。
《民法典》第九百四十五条第二款规定，业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。
29、问：上海的老公房加装电梯需要征得多少业主同意？
答：《关于调整本市既有多层住宅加装电梯业主表决比例的通知》规定，从2021年1月1日起，本市既有多层住宅加装电梯的业主表决比例依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定执行，即申请人应当就加装电梯的意向和具体方案等问题进行充分协商，并征求所在楼幢全体业主意见，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。加装电梯拟占用小区业主共有部分的，应当征求建筑区划内全体业主意见，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
30、问：物业管理区域内的哪些配套设施设备归业主共有？
答：《上海市住宅物业管理规定》第四十三条规定，物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：
（一）物业管理用房；
（二）门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊；
（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；
（四）单独选址、集中建设的共有产权保障住房、征收安置住房小区的停车位；
（五）物业管理区域内的共有绿化、道路、场地；
（六）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；
（七）其他依法归业主共有的设施设备。
建设单位申请房屋所有权首次登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载，但不颁发不动产权属证书。建设单位应当在物业管理区域内显著位置公开业主共有配套设施设备的位置、面积等信息。
北京岳成律师事务所
上海分所原创
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