近日，有新闻报道，广东省某小区业主反映，自己辛苦买来的所谓山景房，推窗而见的却是墓地。相信大家也听到不少这样的新闻：辛辛苦苦攒钱买房，结果新房旁边是坟墓，自己住着晦气，卖方不给退房，挂出去也没人买。实践中，买方因此起诉卖方要求解除房屋买卖合同的案例并不少见，本文我们就对此进行分析。
1、卖方未告知买方房屋旁有坟墓是否构成欺诈？
（2018）辽1011民初448号案例中，买方提出，因购买房屋时大雪覆盖周边环境，掩盖了其房屋周边存有200多坟墓的事实，当其在4月末去装修时，才发现这一情况，严重影响其日常生活，故其认为卖方构成欺诈。但法院认为，买方作为完全民事行为能力人，购买房屋又是一般家庭的重大经济支出，其在签订房屋买卖合同前就应对房屋本身情况及周边环境进行了解和观察，对可能影响购买决定的因素予以排除，现双方已签订房屋买卖合同，且房屋已经更名过户，说明买方对房屋外观及周边环境予以认可，故法院对买方的该项主张不予支持。
2、房屋远处有坟墓，卖方是否有告知义务？
（2018）苏05民终3117号案例中，买方以房屋远处有坟墓及寺庙但卖方未履行告知义务为由要求解除合同。法院认为，购房人理应在购房前对房屋及周边环境情况作了解。依照日常经验法则，只有在房屋近处有墓地的情况下，才会对房屋的价值产生一定影响，本案中墓地是在房屋远处，且该情况属买方应自行提前了解的范畴，卖方不负有告知义务。
3、房屋旁有坟墓是否存在违背善良风俗的情形？
（2019）苏0117民初10号案例中，买方认为其购买房屋是用于婚后夫妻共同生活，房屋周围都是坟墓，与卖方宣称的风景宜人严重不符，存在违背善良风俗的情形，导致原告合同目的不能实现，故要求解除房屋预售合同。法院认为，双方签订的《商品房预售合同》未约定卖方应当对建设规划红线外的周边情况进行披露，且相关法律、法规及相关规范性文件，未将买方诉称的解除合同的理由列入房地产开发商应当进行公示的内容。另外，在合同订立时，买方也应尽到考察责任。故买方以房屋所在区域存在违背善良风俗的情形，而卖方未予告知的理由解除与卖方签订的《商品房预售合同》法院不予采信。
从上述几个案例可知，司法实践中法院普遍认为购买房屋属于家庭的重大经济支出，买方对该重要事项应当持谨慎注意义务，买房前应当对于周边环境进行现场查看并进行充分评估，以确定是否购买房屋。而我国法律法规也没有明确规定卖方对于红线外的环境情况具有告知义务，若买方与卖方没有特别约定，买方不得以卖方未履行告知义务要求解除合同。
综上，笔者认为，鉴于房屋周边环境既是影响房屋价格的一大因素，也是买方决定是否购买房屋的考虑因素之一，故卖方在卖房时不仅需要告知房屋本身的状况，也需要如实告知买方房屋周边环境，如是否有坟墓、垃圾场等。而买方在购房时更是应当尽到谨慎注意义务，可以通过多次前往房屋内查看、向周围邻居询问等多种方式了解房屋具体情况，并在房屋买卖合同中通过列举方式明确房屋信息（如规划信息、土地情况、房屋性质、用途、结构等），以免后续产生纠纷。
文/北京岳成律师事务所
上海分所 李晓仪律师
