多城预警，租赁长租公寓需谨慎
内容介绍
近日，由于多地长租公寓爆雷，上海、广州、重庆等地的房地产业协会纷纷发布有关住房租赁市场的风险提示，提醒租客慎重选择租赁房屋，尤其是租赁非自有产权的二手房。
这些预警，让大众关注的焦点，又重新回到了典型的非自有产权房屋租赁长租公寓行业中来。多少年轻人满怀憧憬地来到大城市打拼，租赁了长租公寓。结果刚刚交完房租，出租者就爆雷跑路，年轻租客面临钱、房两空的窘境，无异于一盆冷水当头浇灭了年轻人的一腔热血，这样惨痛的教训让我们有必要深入了解一下长租公寓行业。
一、什么是长租公寓行业
长租公寓行业，是房地产市场的一个新兴行业。长租公寓行业具有统一的装修风格，配备统一的家具家电，运用统一的管理，甚至配备专门的管家帮助解决生活需要，该行业以这样的风格模式来提供房屋。
用于出租的房屋，除了自有产权，以及通过代管形式获得，更多的是通过直接租赁的方式从业主处获得。因此，常见的长租公寓的经营模式，实质就是转租，也就是俗称的二房东。
由于房源有限，上班族所需的交通便利、生活便利的优质房源更是可遇不可求，因此二房东为了取得更多的房源用于出租，就必须通过高价的方式去相互竞争。同时，为了及时将高价租来的房屋转租出去回本，就必须通过低价的方式去吸引租客，于是就形成了高进低出的倒挂怪象。
二、长租公寓的风险所在
高价租来，低价转租，很多房东和租客都不明白为什么会有人做这种亏本的中间买卖，但其实二房东还是有利可图的。
通常，二房东高价收房，往往会缩短租金支付周期，如要求月付，而大房东从实际收入考虑，一般不会拒绝。另一方面，虽然低价转租，但二房东往往会通过一次性收租的方式来快速回笼资金，如半年一付的房租打9折，一年一付的房租打8折，租客从长远考虑，会直接预付较多的房租。这样一来，二房东就可以快速地获得大量的资金，从而推动商业链条的运转。
收益与风险并存，当二房东手中的资金并没有得到充分的循环利用，或者链条中的任一环节出现问题时，风险就会爆发。如今年年初的疫情管控，导致大量租客无法使用房屋而退租、很多公司的停业或减招导致租房者减少，于是二房东手里的房子因交不上房租而纷纷被房东收回。相应的，预收房客的租金也无钱可退，导致租客上门追讨，于是就出现了最常见的一个结局，爆雷跑路。
更有甚者，一些二房东成立之初就是抱着圈钱跑路的目的，获得的资金也是用于挥霍，根本没有投入实际运营，这些二房东涉嫌诈骗罪或合同诈骗罪，受害的租客往往是毫无回款可能。
三、谨慎租房，小心避雷
根据各地房地产业协会的风险提示，在租房时应注意以下几点：
1.选择信誉良好的签约方，最好是与房东直接签约，如果必须转租，也应仔细了解二房东的实际情况，避开皮包公司、黑中介；
2.选择较短支付周期，以免出现较大经济损失；
3.签约前仔细阅读合同条款，以防口头约定和书面不符；
4.支付租金时应付至合同指定账户，避免通过业务员或第三方转付等。
四、结语
如果遇到明显不合常理的事件（如高进低出的转租），千万要多多留心，不能心存侥幸。切记，贪小便宜吃大亏！
文/北京岳成律师事务所
南京分所 高鹏律师
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