“新冠疫情”是经营性房屋租赁纠纷中的“尚方宝剑”吗？ ——简述疫情期间经营性房屋租赁合同纠纷中的常见认识误区

自新型冠状病毒肺炎疫情被宣布为世界公共卫生紧急事件以来，已过去了几个月的时间，经过不懈的努力，我国的疫情发展事态已有所控制。然而疫情给各行各业造成的影响还在继续，经营性房屋租赁合同市场也不例外。那么新冠疫情是经营性房屋租赁纠纷中的尚方宝剑吗？让我们来看看出租人和承租人对此的几个常见认识误区。

承租人常见认识误区一：

政府已出台疫情期间对经营性企业租金减免的相关政策，我承租的是经营性房屋，租金应当减免。

律师分析：

虽然很多地区都相继出台了关于疫情期间租金减免的政策，但这些并不是国家层面的法律或行政法规，而是各省、直辖市和自治区依据当地的具体情况，出台的相关地方性政策，多是鼓励出租人自行减免经营者的租金，并非强制性减免；其次，也并非所有承租房屋的经营性企业都符合减免租金或补贴政策的条件，比如：有些地方政策对承租企业的规模有要求，需属于中小微企业；有些则对承租房屋的权属有要求，一般是国有资产类经营用房，例如国有企业的自有经营性用房。因此，并非承租所有的经营性房屋都满足减免租金的政策条件。

律师建议：

建议承租人先了解自己所承租的房屋是否符合相关租金减免的政策，如是，可与出租人沟通减免事宜；如否，则无法适用相关减免政策，需承租人根据受疫情影响的实际情况与出租人另行协商租金减免事宜。


承租人常见认识误区二：

因为新冠疫情属于不可抗力，对我产生了影响，所以我的租金应当减免

律师分析：

首先，要看双方在合同中是否就不可抗力可以减免租金作约定，如有且约定内容合法，则可依约减免租金；其次，如果没有约定，则要看不可抗力因素对承租人的生产经营活动造成影响的大小。根据最高人民法院于5月19日印发的《关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见（二）》法发〔2020〕17号（以下简称《指导意见（二）》），承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。因此，不是所有的承租人都当然享有减免疫情期间租金的权利，需要根据具体情况进行分析、判断。

律师建议：

建议承租人先查看租赁合同中是否明确约定了有关不可抗力减免租金的条款，如有，依约履行；如无，建议双方协商解决；就租金减免协商不成诉至法院的，一般法院会基于公平原则，对是否减免租金以及减免的幅度等内容进行裁判。


承租人常见认识误区三：

我的企业因为新冠疫情的影响生意惨淡，为了止损我有权解除租赁合同

律师分析：

关于合同解除，通常要根据合同中的约定及《合同法》第九十四条关于法定解除等规定来判断。如合同未约定解除条款，则需进一步分析是否符合法定解除的条件。主要判断因素为：是否因疫情原因直接导致合同目的不能实现；或者构成情势变更的情形，即客观情况发生了重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。比如因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现的，法院会支持解除合同的诉讼请求。

律师建议：

建议先查看租赁合同中是否有关于合同解除的约定，如有则双方依约履行。如出租人不同意按合同约定解除并提出可延迟租金支付等变通条件的，则双方可先尝试协商解决，协商不成的再提起诉讼。法院一般会根据合同约定及法律规定，并结合实际情况来确定是否解除合同。


出租人常见认识误区一：

承租人未按合同约定如期支付租金，我有权单方解除租赁合同

律师分析：

关于出租人解除合同，与上述承租人解除合同的分析大同小异，主要看是否有导致租赁合同目的无法实现的情形。另外，根据《指导意见（二）》的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。由此可见，现阶段为了保障租赁合同关系及租赁市场的稳定性，符合上述情形的，出租人一般不能单方解除租赁合同。


出租人常见认识误区二：

承租人未按合同约定如期支付租金，已构成违约，我有权向其主张违约责任

律师分析：

关于违约责任，要根据双方之间的租赁合同、《合同法》以及《民法总则》等法律规定综合判断。通常情况下，双方就违约责任有明确约定的，应从其约定，但违约金最高约定不应超过损失的30%，如果超出，则对方可以请求法院予以减少。但疫情期间，即便违约金金额符合法律规定，出租人也不是在任何情况下都能按照合同约定主张违约责任的。比如疫情防控对合同的履行造成一定影响，导致承租人的收益大幅下降，但该影响尚未达到致使合同目的不能实现的程度，此时承租人可援引情势变更或公平原则要求减免违约责任。另外，如符合上述《指导意见（二）》中描述的情况，出租人向承租人主张违约责任的，法院不予支持。

出租人两误区的律师建议：

建议出租人从继续履行合同的角度出发，与承租人就继续或变通履行合同内容进行协商，例如：延长支付租金的时间、协商并确定支付计划、适当减免租金、给予优惠及其他扶持举措以减轻企业经营压力，帮助企业尽早恢复支付能力，进而减少双方因疫情原因带来的损失。

文/北京岳成律师事务所
上海分所 徐骞律师

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