在传统观念中，房屋是安家的必要条件，再加上部分民众换置房屋或其他交易的需求，商品房买卖行为无时无刻不在发生。房屋买卖越多，问题也随之而来，许多购房人刚装修好新房住进去没几年，或者甚至还没装修，房屋就出现了这里漏那里裂的质量问题，那么这种情况下我们究竟能否享受保修的权利呢？
【适用保修的情形】
以房屋漏水为例，假设房屋漏水是楼上邻居使用不当导致水管破裂而引起的，那么作为被侵权人，自然有权向侵权的邻居去索要损失赔偿并要求其停止侵害行为。但若不存在第三人的侵权，而是因为房屋质量不合格导致漏水的结果，就需要进一步判断房屋是否处于保修期内，对于处于保修期内的房屋应由房地产开发企业负责。当然，房地产开发企业就商品住宅也可以委托物业管理公司等单位维修，但是应当在给予购房人的《质量保证书》中明示，在此种情形下，房屋所有人也可以向受委托的物业管理公司主张保修权利。
但是是否属于质量问题及导致房屋质量问题的原因一般无法直接判断，有时候原因可能是多方面的，为此我们可以委托专门的房屋鉴定机构进行鉴定，明确房屋质量问题的事实和引发的原因，确定责任主体。
总而言之，在有证据证明产生问题的原因是房屋自身的质量问题且商品房尚处于保修期内的，可主张由房地产开发企业或受其委托的单位来承担保修责任，造成的损失赔偿责任也应由房地产开发企业承担。
【保修期限】
根据《商品房销售管理办法》，无论是住宅商品房还是非住宅商品房，保修期限都不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。所以，参考《房屋建筑工程质量保修办法》，商品房的保修期不得低于下述期限：
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内容 |
期限 |
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地基基础工程和主体结构工程 |
设计文件规定的该工程的合理使用年限 |
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屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏 |
５年 |
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供热与供冷系统 |
２个采暖期、供冷期 |
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电气管线、给排水管道、设备安装 |
２年 |
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装修工程 |
２年 |
而住宅商品房的保修期有着更为详细的规定，根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，住宅商品房的保修期不得低于下述期限：
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内容 |
期限 |
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其它墙面、厨房、地下室、管道渗漏 |
１年 |
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墙面、顶棚抹灰层脱落 |
１年 |
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地面空鼓开裂、大面积起砂 |
１年 |
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门窗翘裂、五金件损坏 |
１年 |
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卫生洁具 |
１年 |
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灯具、电器开关 |
６个月 |
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管道堵塞 |
２个月 |
关于保修的其他内容，双方签署的《商品房买卖合同》中应当明确保修期限、范围和责任等，房地产开发企业出具的《质量保证书》中也应当明确相关的内容，保修期的起算时间为房屋交付之日。若合同或《质量保证书》中的保修范围和保修期限低于上述最低期限的，应以最低期限为准。
【建议】
房屋出现质量问题对住房者的生活和工作都可能产生一定的影响，建议购房人做好以下预防措施，以保障自己的权益。首先购房前可以对开发商、制造商进行必要的了解，打听一下他们其他工程的质量情况。其次是在签署买卖合同时明确保修相关条款，除了保修范围、期限外，若能明确房屋出现质量问题时的解决方式、与开发商的沟通方式是比较有利的。再次，在交房时或者装修前应当进行必要的验收，能发现的问题一定要尽早发现尽早处理，如果开始装修或者装修好后才发现问题，维修行为很可能对已经完成的装修部分造成影响。最后，发现质量问题后要及时留存证据，条件允许的可以委托房屋鉴定机构进行鉴定并出具鉴定报告。
文/北京岳成律师事务所
上海分所 丁乐意
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