承租房被拆了，承租人能要损失吗？
案例简介
李某承租了北京市石景山区的一间门面房从事商品经营，因旧房改造，她所租的平房需要拆迁，房东领取了拆迁补偿款6.5万元，李某认为其中1万元的停产停业损失补助费应当归自己所有，于是将房东告上了法院。
李某诉称，自己从2004年一直租赁房东的门面房从事小商品经营，双方未约定租赁期间，亦未约定承租房屋遇拆迁时的停产停业损失补助费的分配。2009年4月，因旧房改造，李某所租的平房需要拆迁，房东就该房屋签订了回迁安置协议，协议载明补偿补助费中包括停产停业损失补助费等共计6.5万元。李某认为停产停业损失补助费应当归自己所有，但房东拒不给付。
因此，李某将房东告上了法院，要求房东返还自己停产停业损失费1万元。房东辩称，自己与李某之间存在租赁合同关系，但根据回迁安置协议，停产停业损失补助款是支付给自己的，自己与李某之间也没有相关约定，不同意李某的诉讼请求。经法院调查，拆迁公司称涉诉房屋面积为16平方米，其按照每平方米800元的标准给付停产停业损失补助费。
一、法律分析
《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》（京建法〔2011〕18号）第九条规定：生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。
北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》对此有较为细致的规定，即当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，应区分以下情形处理：
1.承租人（或次承租人）以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予支持。出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在其与承租人（或次承租人）之间合理分配。
2.对于存在房屋性质以租赁为主要用途、租赁合同剩余期限较短等情形的，停产停业损失补偿可在承租人（或次承租人）与出租人之间进行合理分配。
3.有证据证明拆迁补偿安置协议确定不补偿停产停业损失，或者补偿协议尚未签订，出租人亦未取得该补偿费，承租人要求出租人支付停产停业损失补偿的，不予支持。承租人可待出租人取得补偿后再行主张权利或通过其他行政途径解决。
4.房屋拆迁公告发布时租赁合同已经期满终止，承租人要求出租人给付停产停业损失补偿的，不予支持。
5.拆迁公告发布后房屋实际拆迁腾退前，租赁合同期满终止，且出租人已经取得停产停业损失补偿，承租人要求出租人给付该补偿费的，可酌情予以支持。
关于停产停业损失的审理，当事人就拆迁补偿安置协议中停产停业损失的补偿对象、标准和数额等有争议的，法院在必要时可以就相关事实咨询拆迁人予以确定。
由此可以看出，在停产停业损失补偿款的分配上，首先看双方在租赁合同内有无约定，如有约定，在不违反法律强制性规定的前提下，尊重双方的意愿；如无约定，依据谁投资、谁受益的基本原则，结合征收拆迁补偿款的性质及拆迁政策的规定，在出租人与承租人之间进行合理分配。
二、裁判结果
法院经审理认为，停产停业损失补助费是拆迁人因拆迁非住宅房屋，给经营者造成停产停业损失的补偿。拆迁不仅给承租人的对外经营活动造成了损失，亦对房屋产权人将该房屋出租收取租金的租赁活动造成了损失。因此，停产停业损失补助费应当由出租人与承租人共同分配，最终判决房东给付李某2560元。
文/北京岳成律师事务所
北京总所 郝亮亮律师
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