小产权房的法律风险分析

时常有朋友咨询，购买小产权房会有什么样的法律问题？随着近年来一二线城市房价飙升，不少人对价格低廉的小产权房动了心。即使在知道小产权房背后的法律风险后，依然无法抵挡小产权房总价低的诱惑。下面就小产权房背后的法律风险做一个详细的解析。


一、什么是小产权房？

小产权房并不是一个法律概念，是社会中对部分在农村集体土地上建设的房屋，权利凭证由乡政府或村颁发的此类房屋的统称。主要类型有村民在其宅基地上自行出资建造的房、村委会和村民共同在集体土地上建设的房屋、开发商与村集体合作建设的房屋等。

二、如何分辨小产权房？

选购房屋时，我们总会莫名的接到各式各样的营销电话、广告传单，市面上的房源除了我们最常见的70年大产权商品房外，还夹杂着商住两用房、回迁安置房、小产权房等。有一些销售人员在售卖房屋时，起初不会明确告知其房源是否为小产权房。而这时就需要我们自己加强警惕。

首先，小产权房最显著的特点是开发商也不具备五证，因此小产权房无法取得国家颁发的房屋产权证书，只能取得乡、村级组织颁发的权利凭证。

其次，在限购地区，若销售人员提出所售房屋不限购，对外地户口也没有社保年限要求的时候，就要注意了，因为购买小产权房不受当地房屋限购政策限制。

最重要的一点是，小产权房的价格远低于商品房，如果有一套房子的市场价格远低于市场价，那么大家就要当心了，很可能就是小产权房。


三、小产权房背后的法律风险

1、基于小产权房特殊性质，购房时双方签订的房屋买卖合同无法在房管局备案，也无法办理房屋产权证书、房屋产权过户手续、抵押登记等，亦无法规避一房数卖的法律风险。所以，如果自购房屋用来投资，日后很难再转手变现。

2、小产权房因无合法用地、规划、建设手续，存在被拆除的法律风险。同时房屋质量无法保障。现在很多人抱着法不责众的心态，认为政府不可能说拆就拆。但实际上，有部分小产权房已经被政府采取没收、拆除措施。

3、如遇拆迁，购房人的权利无法获得保障。首先小产权房没有产权证明，在拆迁补偿认定中缺乏被补偿的权利基础，其次购买小产权房的买卖合同存在被法院认定无效的法律风险。一旦无效，就有可能拿不到拆迁补偿。如果购买的是违建，很有可能直接被拆除。

4、小产权房在离婚、继承案件中分割难。目前，大部分法院对于小产权房分割不作处理，一方面是因为小产权房的处置方式没有明确的法律法规，另一方面因为小产权房没有房产证，在确认权利归属角度来说存在实操层面上的困难。


综上，小产权房背后的法律风险是一个老生常谈的话题了，在这里还是建议大家无论是投资购房还是解决住房刚需，都要尽量避免购置小产权房。综合日常使用和长远预期角度来看，小产权房都不是时下好的选择。