房产售后包租的法律风险分析

售后包租，一般是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。房地产开发商在项目建成后，将已出售给小业主的房屋进行承租，交由专业的管理公司进行运营，如作为产权式酒店或商铺等进行经营，并定期向小业主支付租金。对房地产开发商来说，采取售后包租的模式可以使其快速回笼资金；而对购房者来说，可以获得租金收益。本文将以开发商的立场来谈一谈售后包租这一房产销售模式可能存在的法律风险及防范。

1、 刑事责任
《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：实施下列行为之一，符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：（一） 不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的……。
如果房地产开发商虚构房地产项目，出于融资需要公开吸收不特定社会公众的资金，采用售后包租的销售模式向公众进行宣传（如采取群发短信、发放宣传资料等方式）并承诺高额返利，实则根本不存在真实的房地产项目，无法向购房者交付房产，这种行为会严重扰乱金融秩序，房地产开发商及主要负责人员可能会被认定构成非法吸收公众存款罪而被追究刑事责任（如【2018】川01刑终406号一案）。

2、行政责任
《商品房销售管理办法》第十一条明确禁止房地产开发商采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，若房地产开发商在房产项目未竣工的情况下就利用售后包租的销售模式对外宣传并销售房产，可能会受到警告、责令限期改正的行政处罚，并可处以１万元以上３万元以下的罚款。

此外，《广告法》第二十六条规定房地产广告的房源信息应当真实并且不得含有升值或者投资回报的承诺，否则工商行政管理部门将根据情节严重程度，处以责令停止发布广告、责令在相应范围内消除影响、罚款、撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请等不同程度的行政处罚。

因此，为了避免受到行政处罚导致经济损失并影响公司资信，房地产开发商应在工程项目竣工后再进行房产销售。同时需严格审核房产销售宣传广告，特别是在委托房产销售代理的情况下，销售代理为了提高售房率而获得分红，可能会在销售过程中出现不适当的宣传。因此房地产开发商一方面需注意审核销售代理的宣传资料，另一方面也要在销售代理合同中合理设置违约条款及合同解除条款，以规制销售代理的不适当宣传行为。

3、民事责任
（1）资金链紧张导致无法按期支付租金收益
售后包租的一大特点就在于房地产开发商会按期将租金支付给小业主，但该租金会受到多方面因素影响，比如房地产开发商的资金实力、项目实际经营状况、市场经济形势等，若发生房产无法按时竣工验收并开始经营，房地产开发商将无法取得预期收益，但向小业主支付租金的期限已届满，由此可能会导致房地产开发商的资金链紧张甚至断链。

（2）小业主单方解除租赁合同或房产存在权利瑕疵的风险
实践中，会进行售后包租的房产一般为商业地产，房地产开发商会委托专业的管理公司经营商铺或酒店等，若小业主单方与开发商解除租赁合同、收回房产或房产被抵押、拍卖等，可能会影响整个项目的统一经营，导致房地产开发商对受托的经营管理公司承担违约责任。建议与小业主签订的合同中约定的租赁期限与委托管理期限保持一致，在租赁合同中严格限制小业主的单方解除权，约定严格的违约责任，有效降低小业主恶意违约、单方解除合同的法律风险，保障商业地产项目的统一运营。

综上，售后包租这一房产销售模式虽然有助于房地产开发商快速销售房产、回笼资金，但在实际操作过程中存在多方面风险，因此建议房地产开发商充分评估开发项目的各种风险，综合考虑自身的风险承受能力，慎重决定房产销售模式。