疫情期间上海租金减免政策及高院问答梳理

实施主体

相关国有企事业单位。

上海市、区国资委监管的市属国有企业集团（含委托监管企业）、区属国有企业集团（含委托监管企业）、以上纳入合并报表范围内的下属企业。

市级行政事业单位以及市级行政事业单位所办企业。

减免对象

承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户。

最终签约承租实施主体房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户。

1、小微企业参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》、《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）划型标准认定。大中型企业集团及下属的子企业、国有企业最终承租经营的，不在本次免租政策适用范围内。

2、个体工商户是指营业执照登记类型为“个体工商户”的经营者。

市级行政事业单位将自有房屋出租给从事生产经营活动的小微企业和个体工商户。

1、承租方为小微企业的，应符合《中小企业划型标准规定》（工信部联企业〔2011〕300号）规定。

2、承租方为个体工商户的，应符合《个体工商户条例》（国务院令第666号）规定。

纳入减免范围的房屋

1、国有房屋。

1、实施主体自有经营性房产。

2、实施主体自有并符合以下条件的使用权房：

（1）依法建立公房租赁关系；

（2）执行市政府规定租金标准；

（3）本市相关国有企业负责经营管理；

（4）公有非居住房屋。

1、同时符合以下条件的房屋：

（1）出租方为市级行政事业单位；

（2）房屋为市级行政事业单位自有。

2、双方签订合同并正常履行，租赁期限涵盖2022年1月1日至12月31日中任一时段。

减免政策

1、普遍情况下减免2022年内三个月租金。

2、以下情况可再免除三个月租金、全年合计免除六个月租金：

（1）2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域；

（2）或因落实防疫要求严重影响经营活动的。

1、第一档，普遍情况下减免2022年内三个月租金。

2、第二档，租赁合同存续期间，以下情况可再减免三个月租金，全年合计可免除六个月租金：

（1）2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域内的承租人；

（2）或按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的承租人；

（3）承租人全年经营亏损；

（4）增加免除金额不超过3个月租金。

（5）若同一街道多次出现疫情中高风险地区，以及房屋被多次封控、停业、征用，已享受过第二档减免的最终承租方不重复享受。

（6）疫情中高风险地区发生前，以及房屋被封控、停业、征用前，租约到期未续租的最终承租方，不追溯享受第二档减免。

3、以上两档的承租人在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。

1、普遍情况下减免2022年全年免除三个月租金。

2、以下情况可再减免三个月租金，全年合计可免除六个月租金：

（1）2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区内；

（2）或因落实防疫要求严重影响经营活动。

减免方式

1、减免租金，无具体实施细则。

2、存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策。

3、确保免租措施惠及最终承租人。

4、鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。

根据实际情况采用：

1、直接免除、从后续租金中抵扣或者返还等方式实施房租减免。

2、存在转租行为的房屋，转租方不享受本次房租减免政策，最终承租经营的小微企业和个体工商户享受本次房租减免政策。

（1）转租方为本市国有企业的，应当与房屋产权方以各自实收的租金为限共同承担减免的租金；

（2）转租方为非国有企业的，应当配合房屋产权方及国有企业转租方将减免的租金全部落实到最终承租方。

（3）鼓励非国有企业转租方对小微企业和个体工商户给予适当帮扶。

1、出租方与承租方根据政策规定，经双方协商一致确定2022年免除房屋租金的具体期限，发生租赁合同期限小于免除租金具体期限的情况时，以实际租赁期为限。

2、承租方尚未支付租金的，由出租方按房屋租赁合同涵盖的2022年租期范围，直接免除相关期限的房屋租金。

3、承租方已支付租金的，减免的租金经双方协商一致，优先从合同期内后续未缴纳租金中抵扣。后续未执行合同金额不足以抵扣或承租方要求返还的，由出租方直接返还。

配套政策

1、对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可以减免相应的房产税和城镇土地使用税。

2、因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。

1、因减免租金影响国有企业业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。

2、对因落实租金减免政策，严重影响经营且超出承受能力的企业集团，应及时向市、区国资委报告。

1、对本通知涉及的市级行政事业单位房屋出租租金免除事项，由出租方上报主管部门备案，不再按现行市级行政事业单位房屋出租的有关国有资产管理规定申报并审批。

其他事项

1、租金减免的受益方为最终承租方。

2、本措施的相关责任单位为：市国资委、市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市商务委、市经济信息化委。

1、租金减免的受益方为最终承租方。

2、对政策性减免租金其他未尽事项，采用“一企一策”、“一事一议”方式予以支持。

3、本市集体企业可参照本实施细则执行。

4、疫情中高风险地区以国家卫生健康委、上海市卫生健康委、上海发布、上海市新冠肺炎疫情防控新闻发布会等官方渠道公布的信息为准。

5、免租金额以租赁合同为准，不包括物业费、停车费等管理费用。每月租金不一致的，由租赁双方协商确定。

6、租赁合同已涉及免租、优惠租金等情形的，以实收年租金计算减免额，或由租赁双方协商确定。

1、市级行政事业单位所办企业将房屋出租给小微企业和个体工商户的，房屋租金减免的有关操作事项可参照市国资委有关《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》执行。

2、疫情中高风险地区以国家卫生健康委、上海市卫生健康委、上海发布、上海市新冠肺炎疫情防控新闻发布会等官方渠道公布的信息为准。

3、因落实防疫要求严重影响经营活动的情况，是指承租方按有关部门防疫要求，承租房屋被封控、停业、被临时征用等影响经营活动正常开展的情况。

问题6：

疫情期间，出租人能否以商业用房承租人迟延支付租金为由主张解除合同，并要求承租人承担违约责任？

问题7：

居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？