当前位置:首页>>成功案例

某银行诉某公司房屋租赁合同纠纷案件

代理律师:黑龙江分所 岳晓峰、姜璐

一、案情介绍

某银行工作人员以某银行委托人名义,与某公司签订《房屋租赁合同》,合同落款日期为2019年11月,约定租期8年,自2019年11月1日至2027年10月30日,租金45万元/年。某公司分别于2019年3月11日、2019年4月23日、2019年7月26日向员工个人账户汇款10万元、55万元、37.3万元款项。2019年3月11日,员工某银行授权委托人身份,向房产物业公司递交装修授权书,同意某公司进场办理装修工作。某公司即进入上述房产进行装修、改造。上述房产的意向承租人现场考察时发现此事并告知银行,银行方得知此事,并明确告知某公司,其无权占有银行房产,禁止其继续在该房屋中进行装修。某公司即提起诉讼要求解除《房屋租赁合同》,并要求某银行返还租金赔偿损失。诉讼过程中,某银行提起反诉,要求某公司返还占有房屋、恢复原状,并支付占有使用费。

某银行委托岳成所为其代理本案,岳成所黑龙江分所指派岳晓峰、姜璐律师作为其诉讼代理人参与本案诉讼。

二、案件分析

某银行未授权员工某公司签订《房屋租赁合同》且未收到任何房屋租金,某公司某银行主张解除《房屋租赁合同》、返还租金并支付违约金的诉请无事实和法律依据。同时,根据《物权法》(当时适用)第三十四条规定:“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”,某银行有权要求公司返还占用房屋,将该房产恢复原状,并赔偿损失。 

三、案件判决情况

法院经审理认定,银行员工在仅有办理不动产登记授权的情况下与某公司签订《房屋租赁合同》,超越代理权限,且某银行对此不予追认,该租赁合同对某银行不发生法律效力。判决某公司返还房屋、恢复原状,并支付自2019年4月23日起至恢复原状之日止的占有使用费

四、办案心得

对表见代理的认定,应结合合同签订地点、代理人身份、授权委托材料收款账户成交价格是否贴近市场价格等多方面综合认定。